что надо учесть при составлении договора

Договор долевого строительства коммерческой недвижимости

образец договора
ДОГОВОР ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА № __

(коммерческой недвижимости)

г.__________ «__» _________ 20__ г.

_____________________________________________, именуем__ далее «Дольщик», в лице ___________________________, действующ___ на основании _______________________, с одной стороны, и _______________________, именуем__ далее «Застройщик», в лице ____________________________________, действующ___ на основании ______________, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Застройщик за счет средств Дольщика обеспечивает строительство нежилого помещения административного назначения общей площадью ______ кв.м, именуемого далее «Административное помещение», расположенного в 1-м пусковом комплексе строящегося административного здания общественного назначения по ул.____________, именуемого далее «Объект», после завершения работ на Объекте осуществляет его приемку в эксплуатацию и передает Административное помещение Дольщику в собственность.

1.2. Административное помещение размещается на ______ этаже Объекта (отметка _______).

Границы Административного помещения определены в приложении 1 к настоящему договору. Площадь Административного помещения определена в соответствии с проектной документацией на стадии __________________ и уточняется после технической инвентаризации, проводимой республиканским унитарным предприятием (РУП) «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

Административное помещение имеет существенные характеристики, указанные в приложении 2 к настоящему договору, которые определены в соответствии с проектной документацией на стадии _____________________________.

Проектные характеристики Административного помещения, а также Объекта могут быть изменены Застройщиком в установленном законодательством порядке при дальнейшем проектировании и строительстве без дополнительного согласования с Дольщиком (за исключением тех характеристик, которые определены Сторонами при подписании договора как существенные в приложении 2 к настоящему договору).



1.3. Договор заключен при наличии у Застройщика следующих документов:

свидетельства о государственной регистрации создания земельного участка и возникновении права постоянного пользования на него от _________ № __________;

выданного инспекцией Департамента контроля и надзора за строительством разрешения на производство строительно-монтажных работ от __________ № _________;

решения участников Застройщика о совершении крупной сделки;

устава Застройщика;

свидетельства о государственной регистрации Застройщика.

Заверенные Застройщиком копии документов, перечисленные в настоящем пункте договора, передаются Застройщиком Дольщику в момент подписания настоящего договора.

1.4. Дольщик обязуется в порядке, установленном настоящим договором, оплачивать строительство Административного помещения и принять его после ввода в эксплуатацию 1-го пускового комплекса Объекта.



2. СРОКИ СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1. Планируемый срок ввода в эксплуатацию 1-го пускового комплекса Объекта с расположенным в нем Административным помещением: _________ г.

2.2. Установленный настоящим договором срок ввода 1-го пускового комплекса Объекта в эксплуатацию может продлеваться Застройщиком в одностороннем порядке только в случае, если своевременному исполнению обязательств по договору препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, другие, не зависящие от Сторон обстоятельства, носящие характер форс-мажорных (п.8.1 договора), а также по соглашению Сторон.

2.3. В случае переноса срока ввода 1-го пускового комплекса Объекта в эксплуатацию по основаниям, указанным в п.2.2 настоящего договора, Застройщик в 5-дневный срок уведомляет Дольщика об изменении сроков ввода.



3. СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА

3.1. Стоимость строительства 1 кв.м общей площади Административного помещения составляет сумму, эквивалентную _____ условных единиц (у.е.). Стоимость строительства Административного помещения общей площадью _____ кв.м составляет сумму, эквивалентную ____ (________________________) у.е. В контексте настоящего договора 1 у.е. приравнена к стоимости 1 доллара США в белорусских рублях по курсу Национального банка РБ на день проведения платежей по договору.



3.2. В стоимость по настоящему договору включены все работы, предусмотренные проектной документацией, в т.ч. отделка мест общего пользования за границами Административного помещения.

Все указанные работы выполняются в соответствии с проектной документацией, имеющейся на дату заключения настоящего договора, и приложением 2 к настоящему договору, если иное не будет предусмотрено дополнительными соглашениями к договору.

3.3. Изменение стоимости строительства допускается по соглашению Сторон при отказе Дольщика от оказания услуг, выполнения работ, включенных в стоимость по настоящему договору, а также в случае оказания Застройщиком Дольщику дополнительных услуг, выполнения дополнительных работ, не включенных в стоимость по настоящему договору. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору.

3.4. Стоимость строительства уточняется после проведения республиканским унитарным предприятием (РУП) «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» технической инвентаризации и оформления технического паспорта на Административное помещение.



4. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Платежи на строительство Административного помещения вносятся Дольщиком на расчетный счет Застройщика № _________________ в отделении № _______________, код ____, адрес обслуживающего банка: ________________.

4.2. Оплата стоимости строительства, определенной в п.3.1 настоящего договора, производится Дольщиком на следующих условиях:

- ______________________________________________________________;

- ______________________________________________________________.



4.3.В случае изменения площади Административного помещения в результате проведения технической инвентаризации по сравнению с указанной в договоре Стороны производят окончательный расчет по договору в течение 10 календарных дней после получения Дольщиком или направления Застройщиком обоснованного расчета (подп.5.4.6 п.5.4), но не позднее 3 календарных дней после получения Дольщиком документов для оформления права собственности на Административное помещение.



5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

5.1. Дольщик имеет право:

5.1.1. знакомиться с проектной документацией, имеющей отношение к строительству Административного помещения. В случае внесения каких-либо изменений в данную документацию Застройщик обязуется представить Дольщику ее актуальную копию в течение 5 рабочих дней с момента внесения соответствующих изменений;

5.1.2. получать от Застройщика информацию о ходе строительства, посещать место строительства, соблюдая при этом требования техники безопасности;

5.1.3. получить от Застройщика документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на Административное помещение при условии оплаты в полном объеме стоимости строительства согласно п.4.2 договора и приемки Административного помещения после ввода в эксплуатацию по акту приема-передачи;

5.1.4. требовать от Застройщика устранения дефектов и недоделок, выявленных в течение гарантийного срока, если дефекты не стали следствием неправильной эксплуатации Административного помещения или повреждения третьими лицами.

5.2. Дольщик обязан:

5.2.1. принять от Застройщика Административное помещение по акту приема-передачи в соответствии с условиями, определенными в настоящем договоре;

5.2.2. осуществлять перепланировку, переоборудование Административного помещения, вспомогательных помещений, мест общего пользования, переделку технических систем только после ввода 1-го пускового комплекса Объекта в эксплуатацию по согласованию с уполномоченными государственными органами, если такое согласование предусмотрено действующим законодательством;

5.2.3. заключить в течение 15 календарных дней после оформления права собственности на Административное помещение договор с эксплуатирующей организацией, товариществом собственников (при его создании) по содержанию, эксплуатации Административного помещения и возмещению расходов на эти цели;

5.2.4. с момента подписания акта приема-передачи Административного помещения самостоятельно оплачивать коммунальные и иные платежи по содержанию и эксплуатации Административного помещения и мест общего пользования;

5.2.5. оформить право собственности на построенное Административное помещение после передачи Застройщиком необходимых документов;

5.2.6. производить платежи в соответствии с условиями настоящего договора.

5.3. Застройщик имеет право требовать от Дольщика уплаты стоимости строительства на условиях, определенных в настоящем договоре.

5.4. Застройщик обязан:

5.4.1. контролировать ход строительства и выполнение подрядчиками своих обязательств по строительству Объекта;

5.4.2. контролировать поступление от Дольщика средств на строительство;

5.4.3. передать Дольщику Административное помещение по акту приема-передачи после ввода 1-го пускового комплекса в эксплуатацию;

5.4.4. обеспечить государственную регистрацию создания капитального строения не позднее 45 календарных дней после ввода 1-го пускового комплекса Объекта в эксплуатацию;

5.4.5. передать в течение 5 (пяти) календарных дней со дня государственной регистрации создания капитального строения РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» и Дольщику все необходимые документы для оформления права собственности на Административное помещение при исполнении Дольщиком обязательств по уплате стоимости строительства (за исключением обязательств по оплате по п.4.3) и приемке Административного помещения. В случае если Застройщик несвоевременно передает Дольщику (органам регистрации) документы необходимые для государственной регистрации права собственности, Застройщик по требованию Дольщика уплачивает последнему пеню в размере 0,05 % от общей стоимости строительства за каждый день просрочки исполнения обязательства. Факт передачи документов фиксируется подписями представителей Сторон;

5.4.6. направить Дольщику после технической инвентаризации и составления технического паспорта на капитальное строение обоснованный расчет изменения цены договора (п.3.4 договора);

5.4.7. организовать устранение недостатков (дефектов), обнаруженных в переданном Административном помещении и отраженных в акте приема-передачи либо выявленных в течение гарантийного срока;

5.4.8. передать в установленном порядке общее имущество Дольщику или представителю товарищества собственников (при его создании).



6. ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЯ

6.1. Застройщик не позднее месяца после ввода в эксплуатацию 1-го пускового комплекса Объекта передает Дольщику в собственность Административное помещение, качество которого соответствует условиям договора, техническим правовым актам, проектной документации и иным обязательным требованиям, по акту приема-передачи, подписываемому Застройщиком и Дольщиком в 2 (двух) экземплярах, по одному для каждой из Сторон. Застройщик уведомляет Дольщика о сроках приема-передачи помещения. Дольщик в сроки, указанные в уведомлении, принимает Административное помещение у Застройщика. Застройщик при подписании акта приема-передачи передает Дольщику комплект ключей от Административного помещения и документы на установленное оборудование.

6.2. Недостатки (дефекты), обнаруженные в передаваемом Административном помещении, отражаются в акте приема-передачи (приложении к нему) и устраняются в течение 30 (тридцати) дней за счет Застройщика.

Если Административное помещение построено с существенным нарушением качества (т.е. с недостатками, наличие которых приводит к ухудшению качества объекта долевого строительства настолько, что объект долевого строительства не может эксплуатироваться в соответствии с его назначением), Дольщик по своему выбору вправе потребовать от Застройщика:

6.2.1. либо безвозмездного устранения недостатков Административного помещения в разумный срок, но не более 3 (трех) месяцев, и при условии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с техническими нормативными правовыми актами. Срок для устранения недостатков начинает течь с даты подписания Сторонами перечня замечаний к акту приема-передачи Административного помещения;

6.2.2. либо возмещения своих расходов по устранению недостатков Административного помещения, если Застройщик не устранил их в согласованные сроки, а в случае недостижения Сторонами соглашения о сроке - в разумный срок.

6.3. Лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры и холлы за границами Административного помещения, крыши, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри Административного помещения, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты недвижимости, служащие целевому использованию здания, поступают в общую собственность дольщиков, участвовавших в строительстве, и передаются Застройщиком по акту приема-передачи Дольщику или представителю товарищества собственников (при его создании). При возникновении у Дольщика права собственности на Административное помещение у него одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на помещение.



7. ИЗМЕНЕНИЕ, ДОПОЛНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Настоящий договор может быть прекращен в следующих случаях:

7.1.1. по письменному соглашению Сторон;

7.1.2. в случае одностороннего отказа от договора (п.7.2 настоящего договора);

7.1.3. в других случаях, предусмотренных действующим законодательством Республики Беларусь.

7.2. Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться договора при неуплате Дольщиком первого платежа в полном объеме согласно п.4.2 настоящего договора.

7.3. В случае прекращения договора Сторонами составляется соглашение о прекращении договора с указанием суммы и сроков возврата оплаченных Дольщиком средств. В случае недостижения между Сторонами соглашения по условиям возврата денежных средств Застройщик осуществляет возврат денежных средств в размере фактически внесенных денежных средств в белорусских рублях в срок, определяемый по правилам ст.295 Гражданского кодекса РБ.



8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН. ГАРАНТИИ

8.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств, если их неисполнение стало следствием чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт. Сторона, ссылающаяся на такие обстоятельства, обязана в 3-дневный срок с момента их наступления в письменной форме информировать другую Сторону о наступлении подобных обстоятельств. Факт наступления и прекращения действия обстоятельств непреодолимой силы должен быть подтвержден письменным свидетельством уполномоченного государственного органа.

8.2. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, не урегулированные в процессе переговоров, разрешаются в судебном порядке в хозяйственном суде, при этом соблюдение претензионного (досудебного) порядка урегулирования споров обязательно. Срок рассмотрения предъявляемых претензий Сторонами не может превышать 15 календарных дней с момента получения соответствующей претензии. По окончании указанного срока претензионный порядок считается соблюденным.

8.3. Гарантийный срок для построенного Административного помещения - 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня ввода 1-го пускового комплекса Объекта в эксплуатацию и распространяется на все виды строительных работ. Гарантийный срок на установленное инженерное оборудование устанавливается предприятием-изготовителем.

8.4. Претензии по недостаткам (дефектам), выявленным в течение гарантийного срока, в т.ч. претензии по скрытым дефектам, выявленным в течение гарантийного срока, направляются Застройщику в письменной форме. Застройщик в течение 15 календарных дней с момента поступления обращения проводит обследования заявленных дефектов с участием заявителя и при наличии гарантийного случая в течение 10 рабочих дней согласовывает виды и объемы работ, подлежащих выполнению для устранения дефектов, с заявителем путем подписания дефектного акта (акта о выявлении дефектов и (или) акта осмотра).

Срок для устранения недостатков, выявленных в течение гарантийного срока, составляет 40 календарных дней и исчисляется с момента подписания Сторонами по договору дефектного акта (акта о выявлении дефектов и (или) акта осмотра).

8.5. Недостатки (дефекты), выявленные в течение гарантийного срока, не подлежат устранению, если их появление стало следствием выполнения отделочных и монтажных работ, установки мебели, переоборудования или перепланировки Административного помещения, изменения инженерных сетей и коммуникаций, замены сетей и оборудования, установки дополнительных сетей и оборудования, а также неправильной эксплуатации помещений и мест общего пользования Дольщиком либо третьими лицами, в т.ч. нарушение правил эксплуатации Административного помещения.

8.6. По качеству работы инженерных сетей и оборудования, расположенных за пределами Административного помещения Дольщика, включая электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, вентиляцию, системы пожаротушения и оповещения, работы лифтового оборудования, телефикации, а также в экстренных и аварийных случаях претензии и извещения Дольщик направляет в товарищество собственников (при его создании) и (или) эксплуатирующие организации.

8.7. Застройщик гарантирует что:

- обладает всеми необходимыми для заключения и исполнения настоящего договора правами и полномочиями;

- Объект не обременен правами третьих лиц, в т.ч. не заложен, не находится под арестом, не находится в совместной или долевой собственности, Застройщик вправе распоряжаться Административным помещением, в т.ч. заключать договоры долевого строительства.

8.8. В случае нарушения Дольщиком сроков уплаты платежей, указанных в п.4.2 настоящего договора, Застройщик вправе требовать от Дольщика уплаты пени в размере 0,05 % от неуплаченного в срок платежа за каждый день просрочки, а Дольщик обязан уплатить указанную сумму в течение 30 календарных дней с момента получения указанного требования.



8.9. В случае нарушения по вине Застройщика сроков ввода в эксплуатацию, указанных в п.2.1 настоящего договора, Дольщик вправе требовать от Застройщика уплаты пени в размере 0,05 % от суммы всех полученных Застройщиком от Дольщика платежей по настоящему договору за каждый день просрочки, а Застройщик обязан уплатить указанную сумму в течение 30 календарных дней с момента получения требования.



9. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

9.1. Настоящий договор, как и права из него вытекающие, не может быть использован любой из Сторон как залоговое обязательство перед третьими лицами.

9.2. Дольщик не вправе без согласия Застройщика переуступать свои права и обязанности, вытекающие из сути данного договора, третьим лицам.

9.3. Стороны обязаны извещать друг друга обо всех изменениях своего юридического адреса, банковских реквизитов и телефонов, указанных в договоре, в течение 5 дней с момента изменения.



10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

10.2. Все приложения, дополнения и изменения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью.

10.3. Настоящий договор составлен в 2 (двух) экземплярах, по одному для каждой из Сторон.



Приложение:

1. План помещения с указанием границ Административного помещения согласно проектному чертежу на отметке _____ (лист __, стадия __, проект _______) на __ л.

2. Характеристика строящегося Административного помещения на __ л.


АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

______________________________

17.10.2013
Адвокат Бакаева Татьяна Александровна
Made on
Tilda